青海新聞網(wǎng)·大美青�？蛻舳擞� 如今，西寧樓市基本已經(jīng)回歸理性，房?jī)r(jià)也逐漸呈現(xiàn)出穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。再加上“房住不炒”政策的影響，西寧住宅市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入橫盤(pán)調(diào)整期。那么,在住宅市場(chǎng)環(huán)境大不如前的當(dāng)下，我們是否應(yīng)該轉(zhuǎn)身投資商鋪呢？

　　西寧商圈及商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　西寧地處湟水谷地，地貌地形決定了其商業(yè)發(fā)展的獨(dú)特性，即多中心組團(tuán)式發(fā)展。如今隨著主城區(qū)域的擴(kuò)容、城市道路的完善，西寧主城區(qū)的商業(yè)已呈現(xiàn)多極化商圈發(fā)展態(tài)勢(shì)，越來(lái)越多的新興商圈開(kāi)始嶄露頭角。

　　西門(mén)大十字、小橋、力盟等標(biāo)志性商圈依舊繁華；海湖萬(wàn)達(dá)商圈、建國(guó)路商圈已快速走進(jìn)市民視野；南北川等新興商圈也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢(shì)，海湖新區(qū)的商業(yè)體更是遍地開(kāi)花�？梢哉f(shuō)，西寧正逐漸告別單一的商業(yè)中心格局，多中心的商業(yè)時(shí)代如期而至。

　　西寧的各大商圈內(nèi)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、王府井百貨、吾悅廣場(chǎng)等知名大型綜合體紛紛進(jìn)駐。尤其是王府井百貨，在西寧實(shí)現(xiàn)了“一城四店五館”的商業(yè)格局。同時(shí)，本土開(kāi)發(fā)商也不甘示弱。唐道637、新千國(guó)際廣場(chǎng)、麒麟名都等商業(yè)地產(chǎn)也紛紛布局搶灘，試圖分得一杯羹。

　　如此可見(jiàn)，無(wú)論是品牌房企還是本土房企，都在積極拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。可以預(yù)見(jiàn)的是，西寧未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必然更加激烈。

　　西寧商業(yè)市場(chǎng)行情

　　首先從價(jià)格方面來(lái)分析。據(jù)拓虎房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近兩年內(nèi)西寧商鋪的成交價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2020年9月商鋪成交均價(jià)高達(dá)25651元/平方米。中海河山郡、恒昌雙子座等項(xiàng)目商鋪的成交價(jià)相對(duì)較高，導(dǎo)致了整月成交均價(jià)環(huán)比上漲38%。

　　此外，海湖新區(qū)因優(yōu)越的地理位置以及完善的配套，商鋪的單價(jià)普遍偏高，成交價(jià)格明顯高于其他區(qū)域。城北區(qū)由于北川萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及中海河山郡的價(jià)格加持，商鋪的成交價(jià)格緊隨其后。而城西區(qū)9月的主要成交項(xiàng)目多來(lái)源于商業(yè)廳大院的改造項(xiàng)目，且多為地下商鋪，因此區(qū)域成交均價(jià)保持在12310元/平方米，成為整個(gè)西寧商鋪成交均價(jià)最低的區(qū)域。

　　再?gòu)淖饨饋?lái)看。商鋪的核心價(jià)值取決于租金，租金亦是商鋪成交的首要考量因素。當(dāng)下，西寧各區(qū)的商鋪以租賃型Mall商鋪和銷(xiāo)售型臨街商鋪為主。據(jù)拓虎房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心工作人員介紹，西寧持有型Mall的租金水平整體保持在200至600元/月/平方米之間，海湖新區(qū)的整體租金水平較高。此外，租金水平也會(huì)受到所處位置的影響。如同一項(xiàng)目的商鋪，位于出入口或人流集中區(qū)域時(shí)，租金相對(duì)較高。

　　另外，銷(xiāo)售型臨街商鋪的租金水平大多取決于所處的地理位置、人流及周邊配套設(shè)施等，租金水平在100至400元/月/平方米之間。

　　再?gòu)墓��?yīng)角度來(lái)觀察。反觀西寧近幾年的商鋪供求表現(xiàn)，自2017年以來(lái)西寧的商鋪一直保持著可觀的市場(chǎng)供應(yīng)量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在今年9月西寧商鋪供應(yīng)面積就新增了7.18萬(wàn)平方米，環(huán)比有明顯上漲，商鋪供應(yīng)主要集中在海湖新區(qū)和城北區(qū)。此外，今年5月份，三榆西城天街等多個(gè)項(xiàng)目的商鋪集中面市，市場(chǎng)出現(xiàn)了一波供應(yīng)小高峰。

　　目前來(lái)看，西寧商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量巨大，后期或?qū)⒂懈�多商鋪�(lái)?xiàng)目集中入市。巨大的潛在供應(yīng)量，無(wú)疑增加了市場(chǎng)的去化難度。西寧的商鋪市場(chǎng)已然處于“供大于求”的局面。

　　最后看看成交情況。從面積區(qū)間偏好來(lái)看，小面積商鋪更得投資者的青睞。據(jù)拓虎房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，面積在20平方米以下的商鋪在西寧市場(chǎng)上成為投資新寵，占比達(dá)到了41%。同時(shí)，50至100平方米的商鋪成交量緊隨其后，占比相較于其他面積區(qū)間而言更受歡迎。可見(jiàn)，小面積商鋪產(chǎn)品更受寵。

　　該不該投資西寧商鋪

　　眾所周知，商鋪與住宅的投資方式與邏輯截然不同，住宅投資較為單一，而商鋪投資時(shí)，商鋪物業(yè)形態(tài)豐富，大抵可分為盒子商鋪、臨街商鋪、內(nèi)街商鋪、社區(qū)商鋪以及步行街商鋪等。那么，不同業(yè)態(tài)的商鋪投資具有哪些特點(diǎn)呢？

　　首先說(shuō)一說(shuō)盒子商鋪。通常而言，盒子商鋪在前期都會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃，并有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較小。然而，如今的西寧，部分區(qū)域的商業(yè)綜合體井噴，且商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致這些商業(yè)綜合體面臨前所未有的挑戰(zhàn)，其商鋪的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。因此，投資盒子商鋪時(shí)，投資者一定要擁有更加獨(dú)到的投資眼光，選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　此外是臨街商鋪。因其較強(qiáng)的可塑性及較為穩(wěn)定的增值收益，臨街商鋪向來(lái)備受投資者青睞。投資者在投資臨街商鋪時(shí)，應(yīng)更加注重商鋪位置。一般來(lái)說(shuō)，交通主干道交匯處的人流量更大也更集中，其附近商鋪的投資價(jià)值定會(huì)優(yōu)于單面或背面的商鋪。另外，可以選擇商業(yè)街“金角銀邊”的位置進(jìn)行投資，這種位置人流量相對(duì)密集，攬金效果不錯(cuò)。同時(shí)，在同一項(xiàng)目、同一位置的商鋪，盡可能選擇上層或一層的商鋪，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　再來(lái)說(shuō)說(shuō)社區(qū)商鋪。在所有商鋪投資類(lèi)型中，前景最大、投資風(fēng)險(xiǎn)最小的，莫過(guò)于社區(qū)商鋪。這類(lèi)商鋪大多以社區(qū)的規(guī)劃配套角色出現(xiàn)，小區(qū)住戶就是其潛在客戶，因此，社區(qū)商鋪是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下受沖擊最小的實(shí)體投資產(chǎn)品。然而，這類(lèi)商鋪在無(wú)其他商業(yè)體影響的情況下，依靠租金很難實(shí)現(xiàn)高回報(bào)率。

　　在選擇社區(qū)商鋪時(shí)，即便該社區(qū)擁有較好的人流優(yōu)勢(shì)，投資時(shí)也需慎重。作為投資者至少應(yīng)該分析該社區(qū)是否擁有穩(wěn)定而高質(zhì)量的消費(fèi)客群。一般來(lái)說(shuō)，品質(zhì)高、住戶入住速度快的精裝社區(qū)會(huì)加快消費(fèi)人群聚集，能夠縮短投資者的“養(yǎng)鋪”時(shí)間。

　　接下來(lái)要提到的是內(nèi)街商鋪。商業(yè)內(nèi)街是在社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行升級(jí)迭代，其品質(zhì)、管理和運(yùn)營(yíng)上明顯更具優(yōu)勢(shì)。其中，最得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，便是與自己的消費(fèi)客群距離極近。消費(fèi)者也是依靠這些小商業(yè)來(lái)滿足日常生活所需。所以，投資了內(nèi)街商鋪準(zhǔn)備選擇業(yè)態(tài)時(shí)，建議布局與居住者生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐飲、休閑娛樂(lè)等，以此聚攏人氣，實(shí)現(xiàn)商鋪保值增值。

　　最后提到的是步行街商鋪。商業(yè)步行街一直都是城市形象的代表，被稱(chēng)為城市的天然名片。但如今的西寧商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，步行街商業(yè)同樣面臨業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題，投資風(fēng)險(xiǎn)也非常大。建議投資步行街商鋪時(shí)，擇優(yōu)選擇人流量大的商鋪，相比臨街商鋪，更需要選擇“金角銀邊”的人氣旺鋪。

　　避免風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎投資

　　毋庸置疑，商鋪投資的高收益必然會(huì)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。尤其是現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境大不如前，高溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比想象中更大。目前西寧市場(chǎng)上大熱商鋪大多為期鋪，而開(kāi)發(fā)商能否如期交房便是最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，西寧目前的商鋪顯然已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)剩的情況，幾乎每個(gè)新興小區(qū)都有著體量可觀的底商。供大于求也使部分商鋪處于空租狀態(tài)，導(dǎo)致投資回報(bào)率越來(lái)越低。

　　然而“存在即合理”，商鋪的存在必然有其存在的價(jià)值。如今來(lái)看，“炒”商鋪不可取，卻并不代表著不能選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪來(lái)持續(xù)收租。所以，建議投資者在規(guī)避“明坑”的前提下，針對(duì)商鋪?zhàn)鞒鲇姓鐒e性的選擇，不要盲目跟風(fēng)。選擇合適的地段、樓盤(pán)以及商鋪物業(yè)形態(tài)，結(jié)合以上，做好投資前的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這對(duì)于投資者而言至關(guān)重要。